Vender un piso alquilado: todo lo que debes saber

En el mercado inmobiliario actual, vender un piso con inquilino es una situación bastante común, especialmente en ciudades con alta demanda de alquiler como Barcelona o Madrid. Sin embargo, hacerlo no es tan simple como colgar el cartel de “se vende”: hay una normativa clara que protege los derechos del arrendatario y que todo propietario debe conocer antes de poner en venta su vivienda alquilada. En este artículo te explicamos qué implica vender un piso alquilado, qué derechos tiene el inquilino, cómo hacerlo correctamente y qué opciones existen para maximizar el valor de la propiedad sin vulnerar la ley.

¿Puedo vender un piso con inquilino dentro?

Sí, legalmente puedes vender una vivienda alquilada. De hecho, no necesitas el consentimiento del inquilino para poner el piso a la venta. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una serie de condiciones que debes respetar si el inquilino aún tiene un contrato vigente. Lo importante es saber qué tipo de contrato tiene el inquilino y su fecha de firma, ya que eso determina los derechos que conserva una vez cambie la titularidad del inmueble.

El derecho del inquilino a permanecer en el piso

Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario debe respetar el contrato hasta el final del plazo acordado. Esto significa que, aunque compres el piso, el inquilino puede seguir viviendo allí con las mismas condiciones pactadas. Si el contrato no está registrado, el nuevo propietario puede optar por no renovar el contrato una vez transcurren los cinco años mínimos (o siete si el arrendador es una persona jurídica), pero durante ese periodo el inquilino no puede ser desalojado, salvo por causas legales. Esto significa que, salvo pacto expreso, el nuevo dueño asume el contrato en las mismas condiciones, incluyendo renta, duración y demás cláusulas.

¿Debe el inquilino ser informado de la venta?

Sí. Aunque no se requiere su autorización para vender, es obligatorio comunicarle la intención de venta, ya que tiene un derecho preferente que veremos a continuación. Además, es importante mantener una buena relación con el arrendatario durante el proceso de venta, especialmente si los potenciales compradores quieren visitar el inmueble. En muchos casos, su colaboración puede facilitar una venta más ágil.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

El inquilino tiene derecho de tanteo: es decir, tiene prioridad para comprar la vivienda si el propietario decide venderla. Esto significa que, una vez se tenga una oferta de venta formal, se debe notificar al inquilino por escrito el precio y condiciones, para que pueda igualar la oferta y adquirir el piso. Tiene 30 días naturales para responder desde que se le informa. Si no se le ofrece esta posibilidad, y la vivienda se vende a un tercero sin notificarle, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto: comprar el piso por las mismas condiciones dentro de los 30 días siguientes a que se registre la compraventa.

¿Qué pasa si el nuevo comprador quiere el piso vacío?

Esta es una de las dudas más comunes. Si el nuevo comprador quiere el piso sin inquilino, hay dos opciones:

1. Esperar a que finalice el contrato y no renovarlo, si se cumplen los plazos legales.
2. Negociar una salida voluntaria con el inquilino, ofreciéndole una compensación económica (a veces llamada “indemnización por desalojo anticipado”). Esto debe hacerse por escrito, y con acuerdo mutuo.

Es importante entender que no se puede “echar” al inquilino unilateralmente sin motivo legal válido ni antes del tiempo pactado, lo que podría dar lugar a sanciones o a nulidades del contrato de compraventa.

Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino

Ventajas:

• Inversores interesados: Muchos compradores buscan propiedades ya alquiladas para generar rentabilidad desde el primer día.
• Ingresos mientras se vende: Sigues recibiendo renta mientras gestionas la venta.
• Sin necesidad de vaciar el piso: No hace falta gestionar un desalojo ni obras.

Desventajas:

• Precio algo menor: Algunos compradores particulares no desean un piso con inquilino y eso reduce el mercado potencial.
• Limitación para enseñar el piso: Necesitas pactar visitas con el inquilino, lo cual puede dificultar el proceso.
• Condiciones contractuales heredadas: El nuevo dueño asume el contrato en curso, con su renta y condiciones.

¿Se puede vender a un inversor?

Sí, y de hecho es una estrategia muy recomendable. Si el piso tiene un buen contrato de alquiler, una renta competitiva y un inquilino solvente, puede ser una excelente oportunidad de inversión para compradores que buscan rentabilidad inmediata. En este caso, es habitual incluir el contrato en la documentación de venta y resaltar la rentabilidad neta anual.

Vender un piso alquilado es totalmente viable, pero requiere una correcta planificación legal y comercial. Entender los derechos del inquilino y las obligaciones del propietario es esencial para evitar conflictos y lograr una venta satisfactoria. Ya sea que busques vender a un particular o a un inversor, una empresa con experiencia puede ayudarte a posicionar correctamente tu vivienda y acompañarte en todo el proceso, desde la valoración hasta la firma notarial. ¿Tienes un piso alquilado que quieres vender? Contacta con nuestro equipo de expertos y recibe asesoramiento sin compromiso.